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家のリフォームもしくは建替を考える時の知識

☆家のリフォームもしくは建替を考える時の知識
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ちょっと家のリフォームもしくは建て替え(新築)をするかも知れないので、色々そんな関係を調べていた時の覚書です。
知っている人には常識なんでしょうけど。
この分野も知識が少ないので、レベルが低い所から調べています。

「坪単価いくら」とかいう広告が新聞と一緒に入っていたりしますね。

以下は、考える過程レベルからここで覚書したいので、また追加して行きたいと思います。

間違っているかも知れないので信用しないで下さい。





・建築での坪単価とは?


1坪当たりの建築費。
1坪は、だいたい3.3平方メートルです。

坪単価から建物代を計算するのと、
建物代から坪単価を一応計算する場合があるようです。

建物全体から割って一応の坪単価を知る程度の事が通常なのだと思いますが。

・坪単価から建物代を計算する場合


坪単価が40万円の場合、
40坪の敷地に、30坪の1階立ての家を建てるとすると、
40万円×30坪=1200万円(消費税5%込1260万円)。

坪単価が40万円の場合、
40坪の敷地に、30坪の1階、20坪の2階の2階立ての家を建てるとすると、
40万円×(30坪+20坪)=2000万円(消費税5%込2100万円)。

・建物代から坪単価を計算する場合


建物代として1260万円払って、30坪に1階建ての家を建てた。
消費税を引くと1200万円。
1200÷30坪=坪単価40万円

建物代として2100万円払って、30坪の1階、20坪の2階の2階建ての家を建てた。
消費税を引くと2000万円。
2000÷50坪=坪単価40万円

こっちの計算が普通かと思います。
坪単価なんて、箇所によって手間や材料が違うでしょうから、だいたいの目安と考えている方が良いと思います。
リフォームの場合は、また全然違うと思います。

・坪単価だけでは家は建てられない


分かりやすく考える為、坪単価から建物代を計算する場合、
坪単価が40万円の場合、
40坪の敷地に、30坪の1階立ての家を建てるとすると、
40万円×30坪=1200万円(税込1260万円)。

1200万円では建てられなくて、消費税に60万円かかってしまいます。
他にも家を建てただけでは住めないので、電気の通り道や、ガスや水道やらなんやらの
「設備工事費」がかかるので、1260万円以上かかります。

坪単価に標準の「設備工事費」が入っている住宅メーカーもあるそうです。

・平均どれくらいの家を建てるか?


大手では2500万円から3500万円くらいが平均らしいです。
設備工事費等が入っているかはわかりません。
消費税は別でしょう。

・平均の坪単価はどれくらいか?


大手では60万円から80万円くらいが平均らしいです。
設備工事費等が入っているかはわかりません。
消費税は別でしょう。

1坪55万が平均という情報もあります。

リフォームだと20万が平均という情報もあります。(全面リフォームでもこの値段? 内装だけ?)
1坪20数万という所は、おそらく確実に設備工事費は別途でしょう。

・家の耐久年数はどれくらいか?


耐久年数の件は、こちらの別ページに書きました。

・建築費の内訳


ここは面倒くさがりやの人やお金持ちには、気にする必要はないのかも知れませんけど、一応メモって置きます。
大手のメーカーの場合、建築費が100とすると、実質の工事費は、60くらいで、
後の40は儲けや経費や広告費やモデルハウス代やマージンらしいです。
その40の中の下請けマージンは、20程あるようです。

例:建物代として2100万円払った場合、
建築費が1260万円、儲けや経費840万円。下請けマージン420万円。

・下請けマージンとは


大手のメーカーでよくある事のようです。

建築業界のでのマージンの取り方はよく分かりませんが、
コンピュータ業界とかでは中間摂取は、よくある事なのでそういう事だと思います。
そうだとするとこういう事になります。

大手のメーカーの一部は、家を売りますが家を作れない所もあるそうです。
なので、そのメーカーは、下請けのメーカーに工事を任せます。
大手のメーカーは、仕事の紹介料として下請けマージンのお金を取ります。

下請けのメーカーがまた下請けに発注すると、孫請けとなりますが、
そんなこともあり、また下請けのメーカーが、紹介料として下請けマージンのお金を取るようです。

なので、こういう体制になっている元受メーカーで注文すると、ここの割合が多くなり
結果、家の値段が高くなります。

自分の所で家を作っているメーカーの方が、こういう所は安くなるかも知れません。
自分の所で家を作っている所のだいたいの利益は20%強くらい(?)らしいです。

たぶん。

・大手と地元のメーカー


大手と地元のメーカー(工務店というのかな? 設計事務所?)とはどっちに頼んだ方が良いんだろうと悩むと思います。

地元のメーカーも1カツでは出来ないかも知れないので、水道はここ。何々はここ。と内部ではちょっと別れているとは思いますが、挟むのが少ないならその分は変わりますね。
施行の多くを自社でまかなっている所があるかも知れません。

これが正しいかどうかは分かりませんが、
上にもある経費やマージンを考えると、単純に
大手メーカーで発注するより、地元で実際工事をする所に頼んだ方が20%ちょっと安くなるかも知れませんね。
同じ建築価格を出した場合、大手メーカーより地元メーカーの方が、経費が少ない分レベルの高い家を建てられるのかも知れません。

また実際に作る人に話が聞きたいとかなら、地元のメーカーの方が良いかも知れません。

保証とか安心とかに違いがあるのかも知れませんので一概には言えないでしょうけど。
大手メーカーに聞くときは、地元のメーカーと何が違うのかを聞いてみましょう。

大手ハウスメーカーのメリットを考えると、社会的信頼も強いでしょうから、一定の品質・対応・安心になるだろうという事だと思います。


気になる方は、家を作るとき、どこがどのように? 誰がどのように? と踏み込んで聞くのも良いかも知れません。
うっとうしがられると思いますが。
仲介料だけを取っている所は、教えないでしょうけど。

あと当然でしょうけど、営業マンの人だけで選ぶのは危険でしょう。
良い営業マンの人に当たると、スムーズではあるでしょうけど、作る人や会社の考え方は別です。

内容で考えましょう。

リフォームしたい場合、営業マンには、リフォームより建て替えを勧めてくる人がいるようですが、洗脳されず考えましょう。

結局作るのは、職人の人なんで、
その人を、自分では完全に選べないとしても、少しでも距離を近づけたいですね。

・工務店とは


住宅の設計から工事をマネジメントする業者の事。
職人(トビ職、大工や電気や水道等)の手配を行う。

工務店いも色々あって、どこからどこまで出来るかはピンキリのようです。
マネジメントはせずに、職人専門の工務店とかもあるようです。

大手のメーカーに頼んでも、結局、どこかの工務店に下請けに出す事が多いようなので、
直接工務店に頼んだ方が良いのかも知れません。

自分と施行者を近づけるには良いんじゃないかと考えています。

・頼んだ所が倒産した場合


小さい所で頼む場合、特に重要な事かも知れません。

新築の住宅やリフォーム(?)に瑕疵(本来あるべき機能や品質が備わっていない事)があった場合、
頼んだ所の事業者が、家を建てた後、倒産した場合でも、
頼んだ所の事業者が、住宅瑕疵担保責任保険(じゅうたく かしたんぽ せきにん ほけん)というのに入っていれば、
修理費用などがある程度、保険でカバーされるらしいです。

これに類する保険に入っているか、発注前には確認した方が良いと思います。
「かし保険」とか「リフォームかし保険」とかで調べてみましょう。

義務化したとの噂?

ここに入っている事業者に、こちらがお金を払って「保険」に加入したりするそうです。

・固定資産税の増加に気を付ける


固定資産税の件は、こちらの別ページに書きました。

・建物代がどれくらいなのかを把握できたら良いな


見積書が詳細でない場合、実質の建物代がどれくらいなのか把握出来ないので問題かも知れません。
ガス・水道などの工事費も分けて見たいですし、
必要以上のグレードの備品(洗面所やキッチン)は、いらないと思うので
純粋な建物代を把握する方が良いと思います。

・見積書の詳細が重要だと思う


細かな内容が分からない見積書は危険かも知れません。
値下げ交渉の時、仮に値下げされても、実際は質が下がった物を用意されるかも知れないからです。

リフォームならある程度、確認出来そうですが、新築はどうなんでしょうか?

あまりに大まかな見積書の所はやめておいた方が良いかも知れません。

・新築時の道路幅は最低4m必要らしい



建築物が接する道路の最低幅は「4m」と建築基準法で定められているので、
新築を建てる場合は、へっこます事が必要な場合があるようです。

例えば敷地ギリギリまで建てていた家を、新築する場合、
現在、道路が2mしかない場合、

後2m広く道路がないと行けないので、
自分は1mへっこます必要があり、
将来、隣や前の家が新築する時には、その家も1m下げる事で
4mにする事になるそうです。

リフォームは、新築ではないので現時点ではへっこます必要はないようですが。

・新築時 軸組構法(在来工法)かツーバイフォーか?


鉄骨など除くと、簡単にわけると、3つかと思われます。

・軸組構法(在来工法)


 柱で建てる今までの工法。
 昔からの工法ですので、劣化した建物も多くあり、大地震で倒れたりした事が多かった為、
 ツーバイフォーより弱いとかよく言われます。
 木の使う量が少なくなるので、弱いのかも。
 リフォームしやすい。

・ツーバイフォー


 柱がなくて、壁で建てて行く工法。
 最近、多くで有名になっている工法。ただし、新築全体の建て数の3割ぐらいしかない。
 木の壁で建てているので、木の使う量が多い。
 でも使う木が、強度や水に対しての耐久性が弱いかも知れない。
 釘で建てるので、釘の寿命が建物の寿命かも。
 耐火性が強いとも言われます。
 リフォームしにくい。

・軸組構法(在来工法)+壁


 柱で建てる今までの工法+ツーバイフォーみたいな壁で建てて行く工法。
 最近、出て来たような工法。
 在来の強い檜等の柱を使う方法と、ツーバイの壁を使う方法のミックスです。
 柱と柱の間に、ツーバイみたいな壁を作ります。
 ちゃんと周囲全部に壁を作ってする場合、
 木の使う量と、柱の幅は大きいので、たぶん、一番丈夫かもと思います。
 (所々しか壁を使わない場合は、計算しての事なら良いでしょうけど、注意した方が良いのかも。
  周囲全部に壁の方が良いかも。)
 耐火性が強いとも言われます。

・新築 強度とかの聞き方


簡単な強度の聞き方ですが、
省令準耐火とか準耐火に対応していますか? と聞けば
対応していなければちょっと火にも(構造的にも?)弱いかもって考える事が出来るかも知れません。

省令準耐火などにするには、色々指定された大きさ以上の木を使わないといけないとかの
基準があるそうですので、手抜きしにくそうです。

合わせて、長期優良住宅対応というのも、ある程度決まりがあるので、更に手抜きしにくそうです。

・新築 どういった幅で建てられるのか?


基本は以下の2種類ぽいです。

・尺モジュール


基本、910mmかけるX の幅で作る。
材料費の問題もあるようで、融通をきかせたい時は半分の455mmかけるX の幅しかできない場合がある。

・メートルモジュール


基本、1000mmかけるX の幅と、その半分の倍数で作る。
こちらは廊下など結構広く思えます。
車いす等に便利?


どちらでも好みと将来で考えれば良いみたいですが、
将来を考えれば、メートルモジュールの方が良いかもです。

あと、本当は、mm単位で自由に作れる方が良いのですが、
それが出来る所は少ないかも知れません。

出来ない所は、上の固定サイズとその半分の倍数だけで考えてくれます。
(思っていた間取りにはなかなかならない)

それが出来るところは良いかも。
ある程度、大枠は基本かけるXで作っても、細かい所はmm単位で
出来るとこもあるようです。
そういうメーカーさんは、なかなか見つけにくいですが。

・リフォーム 前には写真


もしリフォームに決めるかも知れない時は、リフォーム前の家の写真をいっぱい取っておきましょう。
外観だけではなく、内部の部屋とか、細かいところも。
家のまわりにある室外機や計測機械あたりも撮って置いた方が安心です。

リフォーム中になにか壊れてしまったり、思わぬところに傷が付いてしまったりするかも知れません。
リフォーム前の写真を撮っていれば、それがリフォーム前に出来た物か、
リフォーム後に出来たものか判別しやすいので、話もしやすいです。

他にも、屋根などを変えたりの大規模リフォームになった場合、
大工さんとかが高い所で作業する時に、足場というのを設置するんですが、
屋根を取ったりすると、色々砂やなんやらが落ちて来て、周りの室外機とか花瓶とか、
地面に傷が付いたり、壁が傷ついたり破損したりする事もあるかも知れないので、
これもリフォームに影響しているか判別しやすいです。

今のデジカメならあんまり費用も掛らないでしょうし。

ビデオカメラを持っていたら、
写真も良いですが、合わせてビデオカメラでも撮っていれば死角が減るかも知れません。

・買えるものはある程度、自分で買ってつけてもらう


これは嫌がる業者の人もいますが。
契約前に言っておけば、ある程度なら良いかも。

一応、見積もりで型番まで出してもらってから、そこから自分でもお店やインターネットで調べましょう。

例えばインターホンとか照明とか、業者さんを挟まずに通販とか店で自分で買える人は、
自分で選んで、「これをつけたいんですけど、買ったものをつけてくれますか?」
と聞いておけば、つける事が可能な業者なら、たぶんかなり安くなります。

業者さんの電子機器の見積もりは、通販と比べて2倍くらい高い時があるので、
自分で買えば取り付け費だけになります。
クレジットカードで買ったりするとポイントまで付きます。
こういうのは高額ですので、ちゃんと計算(店の何倍ポイントの日とかも)して買えばいっぱいポイントが付きます。
面倒ではありますが。

これはあんまりやり過ぎると、業者さんも嫌がるでしょうから、ほどほどにしないと駄目でしょうけど。

リフォームした人で、とても多く自分で用意してる人がいたそうなんですが、
工事の人は「やりにくいなー」と陰で言っていたそうですので、ほどほどに。

・リフォームや新築以外の方法も考えてみる


別にリフォームや新築にこだわらなくても、
家や土地やマンションなどを売って別の所に住むとかいう事も
考えられる選択肢の1つかも知れません。

今は、インターネットで簡単に売り値を調べられる方法もあるので、
売り値を把握してから、別の物件を買うとかいう方法も考慮して、リフォームや新築と合わせて考えるのも
ありなんじゃないかと思います。

・荷物について


リフォームや新築をする時、結構後々考え出す事になってしまったのが、
家の荷物の移動や保管になります。

リフォーム時でもどこかに移動する事になったりするので大変です。

頼む会社さんで、そういう提携などしてる引越し屋さんや
預かってもらえる所やあるなら価格を訊いて他と比べましょう。

トランクルームとかレンタル収納スペースとかレンタルコンテナとかもあります。
近くにないと結構大変だし、費用も計算必要です。

また、荷物を入れるダンボールも結構いるのでそういうのをくれるかとかも
聞いておきましょう。

計画中にいらない物や入りきらないものや重たいものは、
売ってしまうとかいうのも考えていた方が良いかと思います。

私は、本をブックオフで結構売りましたが、200・300冊で2万いくらとかになりました。
余裕があればオークションで売ると値段も違うので良いと思いますが、結構大変です。

工事の寸前になって焦って片づけて、捨てる事になると勿体ないですから、
事前に用意しておいた方が良いと思います。

・感想


家を建てるなりリフォームする時は、すごく高額ですので、自分にも知識がある程度ないと適当な物を掴まされるかも知れませんし、
本来無用なお金を出すことになるかも知れません。

使う建築資材等も、考慮した方がいいのかも知れません。
費用次第では外構工事は、家とは別の所で頼むのも良いかも知れません。

これから色々勉強して行きたいと考えていますが、ある程度までしか無理でしょう。
でも考えないよりはましだと思います。

以前、軽いリフォームをした時、何社も見積もりをお願いして、
省いたり、増やしたり、値切ったり、聞いたりして、初め見積もりの半分の額まで、抑える事が出来ました。
この時は、考えないより、ずっと良かったんだと思います。

坪単価いくらといきなり書いている所は、交渉は出来るのかな? とちょっと心配になります。
全体でこういう家だから、一応のレベルで坪単価を知るなら良いんでしょうけど。

今後、色々な所で聞いたりする事もあると思いますし、
また分かった事があれば追記したいと思います。








記載:2013年04月頃
追記:2013年09月頃
追記:2014年02月頃
追記:2015年03月頃
追記:2015年04月頃

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