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建物の固定資産税の計算方法


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☆建物の固定資産税の計算方法
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家の新築とリフォームとでは固定資産税がかなり変わるらしいです。
ちょっと自分なりに調べた覚書です。
(合っているかは分かりません。)

この他の税に、都市計画税というのもあって、難しいです。


通常、固定資産税は、
固定資産税評価額[課税標準額]×固定資産税率(0.014%)=固定資産税
のような計算で算出するらしいです。

・固定資産税評価額


課税標準額ともいう。(建物の場合は、固定資産税評価額と通常一致する。土地は違うらしい。)
総務大臣が定めた固定資産評価基準に基づいて、市町村が価格を決めた数値。
売買した場合の値段というわけではない。

「現在の家と同じものを新築する場合に必要な建築費」から
「建築年数からの減価」を引いたり
「床面積」を考慮して決められているそうです。

この決められた額が、市町村に備えられている「固定資産課税台帳」という所に登録されているようです。

原則として3年ごとに評価替えを行うらしいです。

建物の場合、「固定資産税評価額」と「評価額」は一致すると思います。
ですが、土地の場合は一致しないと思います。
(「評価額」=更地の状態の額? 固定資産税評価額より評価額の方が多い。)


これは正確ではないですが、大体でいい加減に計算する場合、
新築の場合、概算で建築価格の50%から60%ぐらいが、大体の評価額になるようです。
2000万円で建てた家なら1000万円から1200万円くらい?

・固定資産課税台帳


固定資産課税台帳の内容を知りたい場合、各市町村で
「固定資産証明書」を要求すると分かるそうです。
市役所の窓口か郵送等で知る事が出来るようですが、
本人+印鑑、代理人+委任状+代理人印鑑いうような事は必要なようです。
各市町村のサイトなどで確認できます。

私の市では手数料がかかって300円らしいです。

他にも、固定資産税の「納税通知書」に同封の「課税明細書」を見れば書いているようです。

代理人の場合、委任状が必要なはずですが、不動産屋さんとかはどうするんだろう?

・固定資産税率


税率。
標準税率ともいう。
市町村の条例で定められている。
普通は、1.4%と決まっているようですが、市町村の判断によりこれを
上回った%になる事もあるようです。

インターネットで「市の名前」「固定資産税」とかで調べると、
ページ内に固定資産税率が書いていると思います。

・固定資産税


通常、固定資産税評価額×固定資産税率(0.014%)=固定資産税の計算で算出する。

上の計算の場合、固定資産税評価額が1000万円だった場合は、固定資産税は1年間で14万円。


家屋の場合、固定資産税評価額が20万円に満たない場合、課税されないそうです。
他にも色々条件によって(耐震やバリアフリーや省エネ等、期間限定等もあり)軽減されるそうです。

課税資産明細書の固定課税標準額×固定資産税率(0.014%)=固定資産税
でも計算できます。
市によって課税資産明細書の書き方も違うようで、
都市計画税が混ざって、税金となっている所もあるのでので分けて計算する必要があります。

ちなみに私の市の都市計画税の計算
都市計画課税標準額×固定資産税率(0.003%)=都市計画税

通常、固定資産税と都市計画税がセットになって請求されていると思います。
要するにふたつの税を足して払う必要があります。








・新築とリフォームと固定資産税


以下、脱線ぎみですが、私的に考え中の事も書いておきます。

家を新築する場合とリフォームする場合について。

新築する場合、これまでの家とは比べ物にならないくらい固定資産税を取られる可能性があります。
古い家の場合、例えば今まで1年、1万くらいだったのが、
上の固定資産税評価額が1000万円だった場合は、14万円とか
もっと高いものなら20万円とかを毎年取られる事もあるようです。

固定資産税と新築とリフォームを考える。

以下、いい加減な計算ですが、
(以下はあまり調べていませんので、また今度書き直します)
経年により減額しないとすれば、14万円で30年の場合、420万円。
リフォーム(大幅なリフォーム除く)すれば、固定資産税はあまり変わらないでしょうから。
30年で、30万円 対 420万円。差は400万円くらい。

実施は新築には減額があるでしょうから、30万円 対 200万円とか300万円くらい?
(難しいの計算していません。計算は以下のような式でするようなんですが。)

新築の場合、
評価額 = 再建築費評点数 × 経年減点補正率 × 一点単価

再建築費評点数:屋根、外壁、天井、床等を調査した点数
経年減点補正率:建築後の年数経過に応じる
 0.2が最低
 木造の場合、
 1年で0.8
 10年で0.75
 15年で0.37
 20年で0.26
 27年で0.2

 木造以外、
 1年で0.9558
 10年で0.7362
 20年で0.5013
 27年で0.3570
 30年で0.3050
 40年で0.2099
 45年で0.2000

建物の価値というのが何年ぐらいで最低になるか、
(0.2で考えるなら木造で27年、木造以外で45年?)
(まあ、30年で0.3とからしいので、やはり30年くらいで価値は低くなるようですでね。)
(だからと言っても売る場合、良い建物なら値段は付いていると思います。)
を考えたりすれば
新築とリフォームのどちらが良いか考える事が出来るかも知れません。

30年後、新築ならどうか?
リフォームならどうかと考える必要があるかも知れません。

新築:30年後、売るにしても建物価値は最低付近になっている。
   が、それまでに固定資産税をたくさん払うことになる。
   30年後はただ古い家。
   この時、改修なりの手を入れる必要が出てくる。
リフォーム:30年後、売るにしても建物価値は最低になっている。(リフォーム前から)
   が、それまでの固定資産税は少なくてすむ。
   30年後は結構歴史的な家かも?。
   この時、改修なりの手を入れる必要が出てくる。
等、色々考える事もありそうです。

新築って、元々良い建物なら勿体ないのかも知れないなあと感じなくもありません。
元々、耐久年齢が悪い建物なら良いんでしょうかね。



記載:2013年04月頃

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