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建ぺい率と容積率。自分の土地の敷地にはどれくらいの大きさの建物が建てられるのか?


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☆建ぺい率と容積率。自分の土地の敷地にはどれくらいの大きさの建物が建てられるのか?
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新築を建てる時やリフォームでも重要になる建ぺい率と容積率。

建てたり大規模リフォームとなると、知識がまったくないので納得するのが難しいです。

そこで、私が調べた(調べている)範囲での、
調べる方法と、その内容の覚書です。

厳密には違うと思いますので、目安を知る程度でお願いします。

間違えているかも知れないので、自分でも調べて下さいね。

・どうやって調べるか?


建ぺい率と容積率の最大値というのは、住んでいる所(住所や番地)によって決まっているようです。

市のホームページで「都市計画」関係のページを探すか、
サーチエンジンで「○○市 都市計画」とかで検索しても見つけられるかも知れません。

市のページの中で「都市計画図」というのを見つけます。

そこで自分の土地の住所というか(○丁目)は、
その地図のどこになるか(多分番号で分かります)を確認します。

そのページの周辺か、別の資料で、
該当する番号なりを見ると、
建ぺい率:何パーセント、容積率:何パーセントまでというのが分かると思います。


私の市では見つけられましたが、そういうのを公開していない市等もあると思います。。

これで分かることは、あくまでも参考になると思うので、
最新かどうか正確かどうかは分かりません。

新築の業者の人は、市役所等に直接確認していると思います。

都市整備部課とか、都市整備部とか、まちづくり推進課とかで聞くことになると思います。

私の場合、私が調べた事と業者の人の建ぺい率と容積率は一致していました。


敷地面積や建築面積を知りたければ、固定資産税の書類(別れている事があって難しいですが)
をみるとか、近くの法務局で聞けば分かると思います。
(古い家は、固定資産税がなくて、固定資産税の書類では分からなかったりしますが。)

・わかりにくい用語


建築面積:通常、家を空から見下ろした時に、家が建っている面積。
     1階が一番大きいなら、1階の面積が建築面積。

延床面積(のべゆか):階数分の床の面積を足した面積。

建坪(たてつぼ):通常、家を空から見下ろした時に、家が建っている面積を
         坪数で表した値。
         1階が一番大きいなら、1階の面積を建坪で表した値。

・建ぺい率とは


上空から見た
敷地面積に対する建築出来る面積の割合の事になります。
%で示します。

古い家は1階が建築面積が一番大きいと思いますが、
その場合、1階の面積が建ぺい率を超えていないなら
建ぺい率以内で建てているとなると思います。

・建ぺい率の計算


(厳密にはもっと細かい図り方で建築面積を出すと思うので大体という事で)

[計算に必要な項目]
敷地面積
一番広い階の面積(≒建築面積)(≒建坪を平方メールで表したもの)

[計算方法]
(一番広い階の面積÷敷地面積)
一番広い階の建築面積を敷地面積で割ると、今の建ぺい率が分かります。
建ぺい率 = 一番広い階の建築面積 / 敷地面積

例:
一番広い階の建築面積:80平方メートル
敷地面積 130平方メートル

80÷130≒0.615
0.615×100=
61%くらい。


・建ぺい率からどれくらいの敷地まで建てられるかの計算


☆普通、これが知りたいかと思います。

[計算に必要な項目]
敷地面積
建ぺい率

[計算方法]
敷地面積を100で割ります。
それと建ぺい率を掛けます。

例:
1階が一番広い場合
敷地面積 130平方メートル
建ぺい率 60%

130÷100=1.3
1.3×60=78

建築面積は(1階に建てられるのは)、78平方メートルまでとなります。









・容積率とは


敷地面積に対する延床面積の割合の事になります。
通常、100%とか200%とかになっているかと思われます。

・容積率の計算


通常、建ぺい率がオーバーしていない場合、容積率が200%以上ならオーバーしていないと思います。

[計算に必要な項目]
敷地面積
延床面積(2階建てなら、1階の面積と2階の面積を合わせた面積)

[計算方法]
(延床面積÷敷地面積)
敷地面積を延床面積で割ると、今の容積率が分かります。

例:
3階建ての場合、
1階の面積:80平方メートル
2階の面積:40平方メートル
3階の面積:30平方メートル

敷地面積 130平方メートル

(80+40+30)÷130≒1.15
1.15×100=
115%くらい。

建ぺい率が200%だったとしたら、範囲内。
もっと2階とかも大きく出来そう。となるかも知れません。

・感想など


新築の場合、建ぺい率と容積率の両方がオーバーしていなければ良いようです。
そのままリフォームの場合は別に良いらしいですが、増築をするならまた計算が必要だと思います。
ギリギリの場合は、減築して上を増築するのもアリ?


他にも建ぺい率には、緩和措置とか角地ならとかいうのもあったり、素人ではちょっと難しいです。
まあ、上は、何も知らないよりはましといったレベルの知識なんで、勉強中ですのでまた何か分かったら追加します。

間違えているかも知れないので、自分でも調べて下さいね。





記載:2013年05月頃

(一言掲示板は、下の方にあります。)

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